Глава Росстроя и министр экономики сделали ставку на жилищные кооперативы как на способ быстрого решения квартирного вопроса в стране. Эксперты Бюрократов.RU выяснили, как отличить настоящий ЖНК от поддельного.

Закон о долевом строительстве сузил поле для мошенничества на первичном рынке недвижимости. Дело в том, что застройщик может подписать с инвестором договор долевого участия в строительстве (или иной документ аналогичного смысла) лишь после опубликования проектной декларации, где указаны все данные о проекте, в том числе включающие разрешение на застройку и оформленные права собственности на землю.

Однако закон предусматривает и единственное исключение из этого правила - жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Кстати, по закону, никакие другие организации – коммандитные товарищества, паевые фонды и т. п. не могут совершать сделок, в результате которых у человека может возникнуть право собственности на помещения в строящемся доме. Так что есть все основания предполагать, что жулики всех мастей куда более активно начнут пользоваться вывеской ЖНК для обмана бесквартирных граждан.

всем миром

По своей идее ЖНК - дело хорошее, позволяющее решить квартирный вопрос тем, кто относится к среднему классу: недостаточно богатым, чтобы участвовать в ипотеке, и недостаточно бедным, чтобы думать только о хлебе насущном. Опять же, идея ЖНК очень хорошо ложится на почву российского общинного менталитета и исторического опыта, когда дома строили "всем миром".

Участники ЖНК объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц для строительства дома не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея всех необходимых для строительства документов. Особо отметим, что ЖНК строить что-то вовсе не обязательно - квартиры для пайщиков можно покупать на вторичном рынке. Но если уж кооператив решает ввязыватсья с строительство, он может направлять на подобные проекты не более 20% имеющихся у него средств – чтобы кооператив не завяз в вялотекущем строительстве одного дома.

следование букве закона ведет к разорению

Закон о ЖНК был принят в общем пакете из 27 "жилищных" законов. Вступил в силу 1 апреля 2005 года.

По закону о ЖНК пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30% от стоимости жилья). Кооператив не может добавить к этой сумме больше, чем человек внес, поэтому наиболее распространена следующая схема. Человек накапливает 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 50% и покупает квартиру. Другой вариант: пайщик вносит свои 30%, кооператив добавляет еще 30% из собственых средств, а на остальные 40% берет для пайщика банковский кредит. Человек вместе с семьей может сразу в нее заселяться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.

Как всегда, в законе, сделанном наспех, не обошлось без странностей. Кстати, специалисты начали бить тревогу еще до принятия закона. А представители исполнительной власти уже через два месяца после вступления закона в силу выступили с заявлениями, что закон о жилищно-накопительных кооперативах чреват массовым разорением участников этого рынка, то есть собственно пайщиков, которых сейчас в России около 100 тысяч.

Главная проблема – стараясь защитить пайщиков от мошенников, закон выхолащивает суть схемы помощи "всем миром". Средства нового пайщика кооператив может потратить лишь через два года. А таким образом, все кооперативщики оказываются перед выбором – либо нарушать закон, либо держать деньги замороженными на счету, не покупая своим пайщикам квартиры. Зная наши реалии (инфляцию, рост цен на недвижимость и пр.), вряд ли кто-то будет соблюдать эту "букву закона". Вот вам сразу целая сотня тысяч нарушителей закона, а ведь речь идет вовсе не о мошенничестве! Но без сомнений, эта тема заинтересует и их...

В принципе, странности закона можно обойти, создавая кооперативы с иным названием, но тогда они будут лишены права собирать деньги на строительство дома.

власти о кооперативах

Свою ставку на систему кооперативов как основу решения квартирного вопроса в массовом порядке сделал глава Росстроя Владимир Аверченко, не так давно заявивший, что ипотека не решает основной задачи – создания рынка доступного жилья в стране. Кстати, если читать между строк, то на кооперативы сделал ставку и Герман Греф, вошедший в попечительский совет Конгресса российских кооперативов.

С 1 апреля 2005 года участники долевого строительства находятся под юрисдикцией закона РФ "О защите прав потребителей", если помещение приобретается не с коммерческими целями.

Но чтобы кооперативы стали действительно серьезным инструментом, а не полем деятельности мошенников, создающим свои мини-МММ ("мини", потому что закон ограничивает размер ЖНК двадцатью тысячами участников - цифра явно взята с потолка), нужны серьезные усилия законодательной и исполнительной власти. Кстати, один из способов защиты пайщика - обеспечение его правами, которыми теперь наделены дольщики.

В ближайшей перспективе задачу обеспечения населения доступным жильем кооперативы, конечно же, не решат – как в силу необходимости дорабатывать законодательство, так и в силу недоверия потребителей.

как отличить нормальный ЖНК от мошеннического

Настоящий ЖНК должен быть максимально прозрачной структурой, в которой к тому же регулярно проводятся аудиторские проверки, информация о которых сообщается пайщикам. Накопления и членские взносы, необходимые для осуществления деятельности кооператива, должны аккумулироваться на разных счетах.

Помните, закон о ЖНК гласит: "Расходы на обеспечение деятельности жилищно-накопительного кооператива оплачиваются членами кооператива в соответствии с уставом кооператива". Поэтому должна насторожить массовая рекламная кампания – почему средства вместо покупки жилья идут на ТВ-рекламу? И зачем такая кампания нужна, если максимальное число членов кооператива может составить не более 20000 человек?

Итак, настоящий кооператив должен:

иметь в названии слова "жилищно-накопительный";
предоставлять информацию о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
предоставлять информацию о количестве членов кооператива, об общем размере паенакоплений, об общем размере задолженности членов кооператива, получивших жилье в пользование, а также о сроках приобретения жилья для них.

Автор: Татьяна Соколова

Источник: www.burocrats.ru

НОВОСТИ

15 мая 2012 года
Ипотеку можно брать при доходе от 20 000 рублей в месяц

11 мая 2012 года
Ипотечные ставки вырастут к концу года

11 мая 2012 года
РосЕвроБанк снизил ставки по ипотеке

5 мая 2012 года
Скидки по ипотеке в банке «Интеркоммерц»

2 мая 2012 года
Номос-Банк начал принимать материнский капитал в счет ипотеки

ПУБЛИКАЦИИ

28 февраля 2012 года
Ипотечники-валютчики переходят на рубли

7 декабря 2011 года
Ипотека стала дорожать

21 октября 2011 года
Государство снова готовится спасать ипотечников